Urbanismus concejalisComunicación al Coloquio sobre Urbanismo, democracia y mercado: una experiencia española (1970-2010), Institut d’Urbanisme de Paris, Université de Paris 12 Val-de-Marne, Escuela T.S. de Arquitectura de Madrid, Casa de Velázquez, París, 15-16 de marzo de 2010.

José Manuel Naredo

1- Introducción.
- Panorama actual
- Marco conceptual
- Diferentes modelos inmobiliarios que conviven el Europa

2- La configuración del modelo inmobiliario español durante el franquismo y la transición democrática.
- La especulación se impuso sobre el planeamiento
-La promoción de vivienda libre y en propiedad se impuso sobre el predominio de la vivienda en alquiler y la promoción de vivienda social

3- Requisitos que hicieron posible la culminación del modelo inmobiliario español con la democracia y la adhesión a la UE.
- Introducción
- Refundación oligárquica del poder
- Crisis del planeamiento urbano y territorial
- Financiación barata y abundante dispuesta a invertirse en “ladrillos”

4-Consecuencias.
- Urbanas y territoriales
- Económicas
- Ecológicas
- Sociales

1- Introducción

- Panorama actual

El contexto general en el que se inserta este Coloquio viene marcado por el pasado boom inmobiliario, que alcanzó en España una intensidad y duración sin precedentes, originando una crisis económica también sin precedentes. Y junto con este boom también culminó y entró en crisis el modelo inmobiliario que lo había propiciado. Pues este modelo acentuó el comportamiento cíclico de la actividad inmobiliario-constructiva, haciendo que las burbujas inmobiliarias condicionaran la marcha de la economía española con mucha más intensidad que en los otros países europeos. El creciente peso del negocio inmobiliario y de la construcción de viviendas e infraestructuras, colaboradora necesaria de ese negocio, corrió en paralelo con el desmantelamiento industrial y agrario observado tras la adhesión de España a la UE. La construcción se erigió, así, en la verdadera industria nacional, cuyo peso económico se elevaba bien por encima de la media europea, pese a que en España se contara ya con más viviendas y kilómetros de autopista per capita que en los otros países de la UE. Y, finalmente, la sobredimensión de la actividad inmobiliario-constructiva hizo que el pinchazo de la burbuja inmobiliaria fuera mucho más traumático en España que en otros países europeos. Pues la financiación de un stock de viviendas tan sobredimensionado, exigió tasas de endeudamiento de los hogares y las empresas del sector muy superiores a las de los países de nuestro entorno. El “efecto riqueza” derivado de las plusvalías inmobiliarias y la pujante actividad constructiva, acentuaron la euforia consumista y el déficit exterior de la economía española. Si a esto se añade el notable déficit y endeudamiento público ocasionado por las políticas “anti-cíclicas”, tenemos que la economía española sufre desequilibrios sin precedentes cuyo saneamiento le exige ahora la disciplina del euro.

- Marco conceptual

La especie humana es la única a la que no le bastan los instintos para orientar su comportamiento, sino que tiene que acudir a esquemas simbólicos o culturales que den sentido y otorguen racionalidad a lo que hace. Y entre las creaciones de la mente humana que hoy gobiernan nuestra existencia destaca cada vez más la idea usual de lo económico (Naredo, J.M., 2003), con la convención social del dinero que le da vida y sus afanes de crecimiento permanente, con evidente incidencia en el territorio, el urbanismo y la construcción. La globalización económica, al proyectar sobre el patrimonio inmobiliario su reduccionismo monetario, tiende a unificar también, sin decirlo, los modelos de orden territorial, urbano y constructivo.

Desde hace tiempo vengo señalando que las reglas del juego económico habitual, guiado por la brújula del lucro, promueven modelos territoriales, urbanos y constructivos específicos, salvo que existan barreras mentales e institucionales que se lo impidan. Cuando estas barreras se diluyen dejando que el afán de lucro ordene y construya a su antojo la ciudad y el territorio, se observan dos fenómenos solidarios. En primer lugar, tienden a desatarse patologías de crecimiento que fuerzan la expansión de los procesos de urbanización y sus servidumbres territoriales a ritmos muy superiores a los del crecimiento de la población y de su renta disponible. En segundo lugar estos procesos se ajustan implícitamente a los siguientes modelos de orden territorial, urbano y constructivo: 1º) se impone un modelo territorial que polariza el espacio en núcleos atractores de población, capitales y recursos, y áreas de abastecimiento y vertido, con sus redes y servidumbres; 2º) se impone el modelo urbano de la conurbación difusa (urban sprawl) que separa y expande por el territorio las distintas piezas de la ciudad, requiriendo potentes infraestructuras de transporte para conectarlas y asegurar su funcionamiento; y 3º) se impone como único modelo constructivo un estilo universal, que separa las partes del edificio, empezando por la estructura, convertida en un esqueleto de vigas y pilares, para abordar después la cubierta, el cerramiento, …y la climatización, haciendo abstracción de las condiciones y los materiales del entorno.

La expansión urbana apoyada en estos modelos requiere consumos de territorio y de recursos muy superiores a los que demandaba la arquitectura vernácula y la ciudad clásica o histórica, que inducen a considerar a la especie humana como una especie de patología terrestre. Hern, W.M. (1990), médico de profesión, apreció una fuerte analogía entre la evolución del melanoma y la patológica incidencia de la especie humana sobre el territorio. Este autor enumeró las siguientes características de los procesos cancerígenos: 1- Crecimiento rápido e incontrolado. 2- Indiferenciación de las células malignas. 3- Metástasis en diferentes lugares. 4- Invasión y destrucción de los tejidos adyacentes. A mi juicio, existe un paralelismo todavía más marcado que el indicado por este autor entre las características mencionadas y el modelo territorial, urbano y constructivo que se deriva de las reglas del juego económico dominantes (Naredo, J.M. 2005 y Naredo, J.M. y Gutiérrez, L. (Eds.), 2005).

El “crecimiento rápido e incontrolado” de la urbanización opera al verse movido por afanes de posesión y lucro ilimitados. La “indiferenciación de las células malignas” ofrece clara similitud con el predominio de un único modelo constructivo: el que hemos denominado “estilo universal”, que dota a los edificios de un esqueleto de vigas y pilares (de hierro y hormigón) independiente de los muros, por contraposición a la arquitectura vernácula, que construía los edificios como un todo indisoluble adaptado a las condiciones del entorno y utilizando los materiales de éste (Naredo, J.M., 2005). A la vez que la aparición de “metástasis en diferentes lugares” encaja como anillo al dedo con la naturaleza del nuevo modelo de urbanización: el de la “conurbación (*1) difusa”, que separa además las distintas funciones de la ciudad, por contraposición a la “ciudad clásica” o “histórica”, más compacta y diversa. Pero aquí ya no son los canales linfáticos del organismo enfermo los que permiten la extensión de las metástasis, sino el viario y las redes que el propio sistema construye a propósito, para posibilitar su difusión hasta los lugares más recónditos.

En lo que concierne a la “invasión y destrucción de los tejidos adyacentes”, las tendencias indicadas no ayudan a mejorar los asentamientos y edificios anteriores, sino que, en ausencia de frenos institucionales que lo impidan, los engullen y destruyen, para levantar sobre sus ruinas los nuevos e indiferenciados modelos urbano-constructivos. Además, las expectativas de urbanización contribuyen a desorganizar los sistemas agrarios próximos, a la vez que las demandas en recursos y residuos que plantea el nuevo modelo de urbanización extienden la “huella” de deterioro ecológico hacia puntos cada vez más alejados.

El resultado conjunto de estas tendencias es la creciente exigencia en recursos naturales y territorio, que acentúan las servidumbres indirectas que tal modelo comporta, unidas a la evolución simplificadora y esquilmante de los propios sistemas agrario-extractivos. Los procesos indicados están produciendo un cambio de fase (Margalef, R., 2004) en el modelo territorial que denota la extensión de la dolencia descrita en las zonas más densamente pobladas: se está pasando de un mar de ruralidad o naturaleza poco intervenida con algunos islotes urbanos, hacia un mar metropolitano con enclaves de campo o naturaleza cuyo deterioro se trata, en ocasiones, de proteger de la patología en curso.

En lo que sigue veremos que el caso español constituye un buen ejemplo de la expansión de las patologías urbano-territoriales descritas. Pues se retiraron las tenues barreras del planeamiento en un momento en el que se produjo una ola de liquidez inusualmente barata y abundante dispuesta a invertirse en inmuebles, que facilitó la expansión de dichas patologías. A esto se añade la existencia de dos potentísimos grupos empresariales, perfectamente asentados desde el franquismo, interesados en dicha expansión: uno inmobiliario-constructivo y otro bancario. Estos grupos son los que afianzaron esa especie de andamio especulativo inmobiliario-financiero que facilitó la espectacular duración e intensidad de la burbuja inmobiliaria que recorrió el país entre 1997 y 2007.

- Diferentes modelos inmobiliarios que conviven en Europa

El marco institucional de los países europeos se agrupa, en mayor o menor medida, en torno a los dos modelos inmobiliarios que desencadenan comportamientos e incidencias económicas, ecológicas y sociales bien diferentes. Uno facilita la expansión de las patologías antes indicadas. Otro contribuye a frenarlas. Uno que, con escasas regulaciones institucionales, da rienda suelta a las reglas del juego económico imperantes y promueve la vivienda en propiedad como producto de inversión directa de los hogares y, otro, que prioriza la vivienda en alquiler, tanto libre como social, a través de entidades especializadas que captan y desvían para este fin el ahorro de los países a través de impuestos, cotizaciones o productos financieros diversos. Una característica del último boom inmobiliario es que el primero de estos modelos se ha extendido con fuerza variable según los países, mientras que el segundo se batía en retirada, con consecuencias evidentes sobre la transformación observada en el patrimonio de los hogares (con el aumento de los activos inmobiliarios y de los pasivos hipotecarios), en los riesgos generados en el sistema y en sus consecuencias urbanas y territoriales.

El caso de España puede constituir un ejemplo extremado del primero de los dos modelos indicados, el que une el predominio aplastante a la vivienda en propiedad de los hogares (*2) a la relajación del planeamiento urbano y territorial. Los casos de Alemania, Suiza, Holanda y, en menor medida, Francia podrían ejemplificar con ciertos matices el otro (*3). No cabe entrar aquí en la amplia casuística de las instituciones y las políticas relacionadas con la vivienda de los países (*4) , sino esbozar los rasgos esenciales de los dos modelos indicados, para apuntar después sus consecuencias.

El modelo ejemplificado por España otorga un peso mayoritario al régimen de ocupación de la vivienda en propiedad, quedando muy reducida la ocupación en régimen de alquiler. Pues el modelo promueve la compra de viviendas, mediante desgravaciones y posibles ocultaciones fiscales, pero no los alquileres. Al mismo tiempo potencia la vivienda libre frente a la vivienda social.

El segundo de los modelos institucionales apuntados otorga un peso importante a la vivienda en alquiler, con importancia variable, dentro de ésta, de la vivienda de promoción pública y alquiler social. En este modelo, la gestión de una elevada fracción del stock de viviendas alquiladas suele correr a cargo de entidades mayoristas especializadas de distinta naturaleza y ámbito de actuación (públicas, privadas y mixtas; estatales, regionales y locales; con y sin ánimo de lucro,…). Pese a que los actores varíen mucho según los países, en la UE suelen predominar aquellas directa o indirectamente controladas por los poderes públicos, sobre todo en el caso de la vivienda social. En este modelo conviven países como Holanda o Suecia, con fuerte peso de la promoción pública de vivienda social ligada a enfoques socialdemócratas tendentes a implantar el llamado “estado de bienestar”, o países como Alemania o Suiza, con porcentajes de vivienda social relativamente reducidos, pero con gran peso del stock privado en régimen de alquiler, aunque pueda estar sometido a regulación pública e intervenido por instrumentos que suplan el reducido peso de la vivienda social.

La variada transformación que se observa según los países en los actores que intervienen en la gestión del parque de vivienda pública en alquiler, apunta generalmente a transferir dicha gestión a entidades financieramente independientes, que permanecen de alguna manera controladas o reguladas por la administración. Los cambios operados en las instituciones de gestión entrañan cambios diversos en la propiedad del parque (*5). Tras la amplia casuística de estos cambios se esconde una misma meta desde el punto de vista financiero: la de desplazar la financiación de los operadores mayoristas del parque de alquiler, desde el presupuesto estatal hacia los mercados financieros. Aparecieron así nuevas entidades encargadas de hacerlo: fondos inmobiliarios, asociaciones no lucrativas y sociedades de índole diversa, como los REITS (*6), sujetos a desgravaciones y a funciones específicamente reguladas por la legislación de cada país. Los cambios institucionales mencionados posibilitan también el desarrollo de nuevos productos financieros. Pues las entidades profesionales que operan en el mercado de alquiler, al verse poco influidas por los avatares de la coyuntura, pueden ofrecer inversiones con gran seguridad a largo plazo, suponiendo que cuenten con un marco institucional razonablemente estable que las favorezca.

Cabe anticipar las consecuencias diferentes de cada uno de los dos modelos descritos sobre la naturaleza del negocio inmobiliario y sobre el medio territorial, urbano y constructivo, al igual que sus distintas implicaciones financieras. En lo relativo al negocio inmobiliario, el primero de estos modelos rentabiliza las inversiones en vivienda preferentemente a través de plusvalías derivadas de la promoción y venta a los hogares de vivienda nueva y, el segundo, través de alquileres, por lo que el primero tiende a forzar la construcción nueva, ocupando nuevos suelos o demoliendo edificios antiguos, frente a la conservación y reutilización del patrimonio inmobiliario existente. El primero vincula su negocio a las perspectivas de crecimiento del precio de la vivienda, que hacen atractiva su compra, y al ahorro y a la capacidad de endeudamiento de los hogares que la posibilitan, mientras que el segundo lo vincula directamente a la demografía y a la renta disponible de los hogares que han de pagar los alquileres. Por lo que el primero alimenta el comportamiento cíclico del sector, mientras que el segundo se mantiene más al resguardo de los avatares de la coyuntura, siendo fuente de estabilidad económica. Es más, hay que advertir que, mientras la rentabilidad del primero gana en coyunturas alcistas de los precios de la vivienda, la del segundo decae, habida cuenta el tradicional retraso en la puesta al día de los alquileres, y viceversa: con precios de la vivienda a la baja ni a los usuarios les interesa comprar ni a los propietarios malvender, decantándose ambos en favor del alquiler.

(*1) Término éste acuñado por Patrick Geddes (1915), para designar esta nueva forma de urbanización, diferenciándola de lo que antes se entendía por ciudades.

(*2) España llegó a ser el país de la UE con mayor porcentaje de viviendas ocupadas en propiedad y con menores porcentajes de viviendas en alquiler y en alquiler social. Solo en los últimos tiempos se ha visto aventajado en porcentaje de viviendas en propiedad por algunos de los antiguos países del Este, que sometieron sus stocks de vivienda pública o cooperativa a drásticos procesos de privatización. El caso de Eslovaquia ejemplifica bien estos procesos privatizadores, al haber pasado el porcentaje de viviendas ocupadas en propiedad del 50 % en 1991, al 76 % en 2001 y al 85 % en 2005, a la vez que el parque público de viviendas en alquiler estatales y municipales decaía del 27 % en 1991 al 4 % en 2005 y el de viviendas propiedad de cooperativas caía del 22 % al 7 % en ese mismo período (Datos del Statistical Office de la República de Eslovaquia para 1991 y 2001 y estimación del Ministry of Construction and Regional Development para 2005). Todavía más extremo es el caso de Hungría, que muestra el porcentaje más elevado de viviendas en propiedad (92 % en 2003) que supera incluso al de España, y el más bajo en alquiler (7 % en 2003) (Estadísticas de vivienda de la Unión Europea, Cuadro 3.5, p. 50, accesible por internet en www.euhousing.org ).

(*3) Hay que puntualizar que no existe un sesgo geográfico claro que permita diferenciar el modelo según países meridionales o septentrionales. Sobre todo porque, más que rasgos espaciales, lo que existen son diferentes marcos institucionales que arrojan distintos resultados. Tal es el caso, por ejemplo, de Irlanda, o los países del antiguo bloque socialista, que siendo países septentrionales se encaminan con fuerza hacia el primer modelo descrito, o, alternativamente, el caso de España, que ahora protagoniza este primer modelo, pero que hace unas décadas ejemplificaba el segundo.

(*4) Cabe remitir para ello a textos especializados sobre las políticas de vivienda comparadas, como Barchin, P. (1996) y Trilla, C. (2001). Sobre la evolución reciente de estas políticas por países hay documentación accesible en los portales de internet de la UE, entre la que cabe subrayar los informes RICS European housing review, coordinados por M. Ball, y sobre todo el correspondiente a 2005.

(*5) Así, en el Reino Unido se ha venido transfiriendo el parque de vivienda pública a las Housing Associations, con fines no lucrativos, en el caso de Irlanda se previó transferir la gestión, pero no la propiedad, ...o, en el caso de Alemania, las entidades locales y regionales han venido retirando sus participaciones en las empresas encargadas de la gestión del parque, que iban camino de la privatización.

(*6) Los Real Estate Investiment Trusts (REITS), surgieron en Australia en la década de los setenta y funcionan con legislaciones específicas en países centroeuropeos como Alemania, Bélgica, Francia y el Reino Unido.